"Sich beteiligen, Zurücklehnen, Erleben"
... ist das Hapimag-Konzept 

Als 1963 der Gastronomie-Experte Alexander Nette auf der Basis von 50.000 Schweizer Franken die "Hotel-Appartmenthaus-Immobilien-Anlage AG" - alias HAPIMAG gründete, schien eine Erfolgsstory ohne Ende geboren: Über Aktien zu günstigem Urlaub - nach dem Motto: einmalig eine HAPIMAG-Aktie kaufen und dadurch ein jährlich wiederkehrendes Recht erwerben, alle HAPIMAG Ferienwohnungen ohne weitere Mietzahlung nutzen zu können. Pro Aktie und Jahr gab es 12 Wohnrechtspunkte (nach einer "Punktereform" in 2010 wurden 60 Punkte bei entsprechend angepasster Belastung gutgeschrieben), die der Aktionär selbst beliebig abwohnen oder einen Urlaub auch an Freunde oder Bekannte übertragen kann.
Nach fünf Jahren verfallen die Punkte in der Regel.
Der frühere HAPIMAG-Präsident Dr. Schalch bezeichnete diese Gutschrift auch als "Rendite". Der "Wert" dieser Punkte ist also losgelöst von den Jahresgebühren zu betrachten. An der Börse werden HAPIMAG-Aktien jedoch nicht gehandelt.
Wie "teuer" ein Urlaub wird, zeigen die regelmäßig erscheinenden Punktetabellen.

Der Wert einer HAPIMAG-Aktie und die Anzahl der Aktionäre kannten in der Vergangenheit zunächst nur eine Tendenz: steigend (1964: 1.200 CHF; 2003: 9.100 CHF). 

Dieser Trend wurde offenbar durch die zunehmende Verbreitung der digitalen Medien gebrochen, denn ständig steigende Nebenkosten (für Energie, Reinigung etc.) und Jahresgebühren sowie Missmanagement sprachen sich herum. Heute sind die aktuellen Verkaufs- und Rücknahmepreise "meilenweit" von ihren Höchsständen entfernt (s. nebenstehende Grafik). 

Für weiteren Unmut vieler Aktionäre sorgte die Konditionsänderung der Zukaufsmöglichkeiten für Punkte von anderen Aktionären (z.B. über "ebay"). Hiermit wollte die Geschäftsleitung offenbar verhindern, dass Aktionäre mit z.B. nur einer Aktie ohne weitere Investition unbegrenzt Punkte erwerben konnten. Die Philosophie des Unternehmens: wer wenig investiert soll auch weniger Wohnraum buchen können. Dass aber bereits die abgebenden Aktionäre für diese Punkte investiert hatten, wollte man bei HAPIMAG wohl nicht wahrhaben.
Inzwischen wurden die Zukaufsregelungen etwas "entschärft". Aktuell können für jedes aktive Produkt maximal 120 Punkte zugekauft werden.

Mittlerweile ist HAPIMAG aber wohl in der Realität angekommen. 
Um neue Kunden zu gewinnen, wurden die Produktpalette und die AGB zumindest teilweise neu oder anders gestaltet. 
2021 wurde als digitaler Treffpunkt für potentielle Käufer und Verkäufer der "Marktplatz für Aktien" eingeführt. Auch Punkte können ge- oder verkauft werden.
Am 22. März 2024 lag der Durchschnittspreis/Aktie dort bei 1.800 EUR (Januar: 1.900 EUR, November 2023: 1.950 EUR).
Während man in Spitzenzeiten für eine Aktie bis zu ca. 9.100 CHF (damals ca. 6.400 EUR) aufwenden musste, bekommen Sie heute bei der derzeitigen Preisstellung dafür nahezu vier Aktien. Allerdings müssen Sie dann auch für vier Aktien Jahresgebühren bezahlen; aktuell also rd. 1.380 EUR. Wie gerecht kann aber ein System sein? Ein Aktionär, der zu Spitzenzeiten einstieg, bezahlte für vier Aktien ca. 36.400 CHF. Würden die Aktien an der Börse gehandelt, wäre die Kursveränderung vielleicht noch nachvollziehbar.
Zum Vergleich: eine TUI-Aktie hat seit 2020 nach mehreren Kapitalerhöhungen aktuell etwa 95% ihres Kurswertes verloren; hierbei ist aber die Gutschrift von Bezugsrechten zu berücksichtigen.

Neben dem Marktplatz besteht die Möglichkeit, Aktien direkt bei HAPIMAG zu erwerben. Der Kaufpreis dieser Aktien setzt sich aus dem durchschnittlichen Transaktionspreis des Marktplatzes zzgl. eines Aufschlags von mindestens CHF 500 zusammen. Die An- und Verkaufspreise sind in nebenstehender Grafik dargestellt. Damit will HAPIMAG Anreize schaffen, Aktien von anderen Aktionären statt von HAPIMAG direkt zu erwerben. Rückgabewilligen Aktionären wird der Ausstieg dadurch erleichert; allerdings für langjährige Aktionäre mit erheblichem Verlust. Die bis zum Jahre 2000 verkauften Aktien waren außerdem untrennbar mit einem unkündbaren und unverzinslichen Darlehen i.H.v. CHF 1.100 verbunden, welches als Fremdkapital gebucht wurde.

Jahresgebühren
Eine der Haupteinnahmequellen sind die Jahresgebühren. Diese sollen für Verwaltung, Reparaturen, Steuern etc. verwendet werden. Die Berechnung erfolgt m. E. auf Grund eines negativen Jahresresultates. Wenn HAPIMAG also nicht genügend Profit erwirtschaftet, müssen die Mitglieder mehr zahlen.
Für 2024 ist die Jahresgebühr auf 345,60 EUR/Aktie festgesetzt.
Hinweis: auf dem Marktplatz werden CHF 326 angegeben (22. Mrz). Der Betrag in EUR ist vom Umrechnungskurs abhängig und liegt aktuell bei 340 EUR (Dez. 2023: 343 EUR). 
Während der in EUR in Rechnung gestellte Betrag in den Jahren bis 2022 relativ stabil geblieben ist, unterlag der in CHF berechnete Jahresbeitrag erheblichen Schwankungen.

Für 225.158 im Umlauf befindliche Aktien (Vj.: 225.826) weist der Geschäftsbericht 2023 (Seite 59) 63,224 Mio EUR aus (2022: 60,873 Mio EUR).
Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien verringerte sich um rd. 0,3%; der Erlös aus den Jahresgebühren stieg dank der Erhöhung um rd. 3,8%. Die Zahl der Mitglieder/Aktionäre sank um 2%.
Rechnerischen wären für die Umlaufaktien in 2023 rd. 73,6 Mio EUR fällig, d.h. für rd. 31.000 Aktien wurden keine Jahresgebühren erfasst. Über die Ursachen gibt der Geschäftsbericht nichts her. Sind möglicherweise frustrierte Aktionäre in den "Zahlungsstreik" getreten, wurden Ferienrechte sistiert oder Sonderaktionen genutzt?

Im Jahre 2015 wurden noch rd. 78,3 Mio EUR ausgewiesen. Der abrupte Rückgang der Einnahmen aus den Jahresbeiträgen ist auf die von der Hauptversammlung im April 2015 beschlossene Kaptialherabsetzung zurüchzuführen. Danach wurden insgesamt 35.250 Aktien mit einem Nominalwert i.H.v. insgesamt CHF 6.230.000 "aus dem Verkehr gezogen".
Für Aktionäre ab einer gewissen Aktienanzahl gewährt Hapimag seit 2019 auf diesen Jahresbeitrag Rabattierungen. Besitzern mit kleiner Aktienanzahl wird keine Bevorzugung gewährt. Diese erhalten auch niedrigere Treueprämien für bei Hapimag getätigte Umsätze im Rahmen des Treueprogramms.

Das Geschäftsjahr 2023
Laut Geschäftsbericht für 2023 standen den 114.542 Aktionären und Mitgliedern (Vj.: 116.856) 5.218 Wohneinheiten
(Vj.: 5.268) in 56 Ressorts und auf Hausbooten - überwiegend in Europa - zur Verfügung. Zur Erinnerung: Vor acht Jahren waren es noch 5.748 Wohneinheiten.

Ende 2023 wurden 58 Wohnungen des Ressorts Winterberg verkauft, um das Ressort den wirtschaftlichen Anforderungen anzupassen. Diese Wohnungen befinden sich in "Toplage" in den drei Häusern der obersten Reihe unterhalb des Wanderweges
zur Ruhrquelle mit bestem Blick auf das Rothaargebirge.
Mit dem außerordentlichen Ertrag i.H.v. rd. 1,9 Mio EUR konnte das Betriebsergebnis "aufgehübscht" werden. Genaue Angaben über den Buchwert werden nicht gemacht. Hat sich HAPIMAG möglicherweise über den Tisch ziehen lassen? Der Verkaufswert hat bei den aktuellen Immobilienpreisen m. E. ein gewisses "Geschmäckle".
Über GoogleMaps bzw. uplandparcs.de  gelangt man bereits zu "UplandParcs Bergresidence", die diese Häuser übernommen hat.

Obwohl HAPIMAG in 2023 lt. Geschäftsbericht (S. 24) insgesamt 3.135 Neuaktionäre verzeichnet (Vj.: 2.654), sank die Zahl der Aktionäre um 641 auf 103.686 (S. 36).
Wenn HAPIMAG stolz eine Steigerung der Neuaktionäre um 18% ggü. dem Vorjahr verkündet, ist dieses nur die halbe Wahrheit, denn angesichts des Rückgangs um 641 Aktionäre müssten rechnerisch im selben Zeitraum 3.776 Aktionäre HAPIMAG den Rücken zugekehrt haben.
Die Zahl der Aktienrückkäufe war mit 1.094 Aktien deutlich geringer als im Vorjahr (1.263).
Ende 2023 befanden sich 12.842 Aktien im HAPIMAG-Bestand (Vj.: 12.174), die einen neuen Besitzer suchten. Man hat es also immer noch nicht geschafft, für alle aufgelegten Aktien einen Abnehmer zu finden.

Per 31.12.2023 hielten 40.241 Aktionäre je 1 Aktie (Vj.: 40.511), 35.039 Aktionäre je 2 Aktien (Vj.: 35.332) und 352 Aktionäre konnten mit 10 und mehr Aktien ihren Urlaub planen (Vj: 316).

Für das abgelaufene Geschäftsjahr wird ein konsolidiertes Jahresergebnis i.H.v. rd. 7,4 Mio EUR ausgewiesen (Vj.: rd. 3,1 Mio EUR). Ist das jetzt eine Trendwende? 
Die Entwicklung der Mitgliederzahl (einschl. Aktionäre) verheißt nichts Gutes - minus 2.314  gegenüber dem Vorjahr.
Davor: -2.198. Das heißt, immer weniger Mitglieder müssen den "Laden am Laufen halten". Das geht eigentlich nur über steigende Kosten oder eine Verwässerung der ursprünglichen HAPIMAG-Idee. Die Vermarktung an Dritte spülte 2023 insgesamt 11,1 EUR in die Kasse (Vj.: 12,1 EUR).
Die Anzahl der Gäste stieg um 8% auf rd. 443.000  (S. 4).
Die Eigenkapitalquote blieb konstant bei ca. 50%. Die Bilanzsumme erhöhte sich von 627.802 TEUR auf 635.614 TEUR.

Die Jahresrechnungen der Hapimag AG sahen weitaus "grausamer" aus: 2011: -65 Mio CHF, 2015: -30 Mio CHF und 2016 immerhin noch -17 Mio CHF.
Für 2017 wurde erstmals wieder ein Gewinn i.H.v. 3,8 Mio CHF nach Steuern ausgewiesen.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr ging es wieder in den Keller: Verlust rd. 7,4 Mio CHF (Vorjahresergebnis: rd. -11,3 CHF).

Punkteverfall und Ausstieg
Die Zahl der ausstiegswilligen Aktionäre und die Anzahl der nicht genutzten Punkte stiegen kontinuierlich an. So standen z.B. 2005 bereits rd. 28.500 Aktien auf der Rückkaufliste, 2013 waren es noch fast 17.000 Aktien; danach wurden hierzu keine Zahlen mehr veröffentlicht. Aber die Zahl der nicht genutzten Wohnrechtspunkte sprechen m. E. eine deutliche Sprache.
Für das Geschäftsjahr 2023 werden 1.486.000 Verfallpunkte ausgewiesen (Vj.: 2.218.000), d.h. Wohnrechtspunkte aus rechnerisch mehr als 27.700 Aktien wurden nicht genutzt (Vj.: 36.966) - bei einer angenommenen jährl. Gutschrift von
60 Punkten/Aktie. Das könnt ggf. u.a. die Differenz bei den Jahresgebühren erklären.
HAPIMAG profitiert von diesem Verfall doppelt: zum einen wären für diese Aktien die Jahresgebühren fällig und zum anderen muss man sich zur Zeit keine Gedanken über Wohnraumengpässe machen.

Vielen Altaktionären, mittlerweile in die Jahre gekommen, reichte eventuell ganz einfach die Rente nicht mehr aus, um sich wegen der stetig steigenden Jahresgebühren weitere HAPIMAG-Aktien leisten zu können, schon gar nicht, um dann auch noch einen Urlaub in einer der Anlagen zu verbringen.
Aber so leicht, wie es vielen Aktionären von den HAPIMAG-"Repräsentanten" bei Vertragsabschluss  versprochen worden war, kommt man bei HAPIMAG nicht raus, denn das Unternehmen nimmt nur für jeweils zehn neu verkaufte Aktien eine zurück (10%-Regelung). Da aber bei weitem nicht so viele neue Aktien verkauft wurden um die Rückgebewilligen bedienen zu können, war man auf die "Freiwilligkeit" des Unternehmens angewiesen - und hier lag der Hase im Pfeffer.
Für die nach 2012 verkauften Aktien besteht für HAPIMAG keine Rückkaufverpflichtung mehr. Weiterhin ist zu bedenken, dass nach dem schweizer Obligationenrecht Aktienrückkäufe vom Unternehmen nur höchstens für sechs Jahre gehalten werden dürfen.
Die Geschäftsleitung kündigte zwar regelmäßig Lösungsmöglichkeiten an, aber die verliefen meistens ins Nirwana.
Erst nachdem der SWR im Jahre 2014 in zwei Beiträgen das Dilemma öffentlich gemacht hatte, kam man bei HAPIMAG "in die Puschen". So wurde ausstiegswilligen Aktionären z.B. ein Umtausch ihrer Aktien gegen Punktegutschriften - 300 Punkte/Aktie verteilt auf fünf Jahre - sowie Erlass der Jahresbebühr angeboten, lediglich für den Nennwert der Aktien gab es "Cash" (CHF 200,- für A-Aktien).
Für denjenigen, der seine Aktie(n) in 2003 für CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) erworben hatte, ein schlechtes Geschäft.  Bei "ebay" werden HAPIMAG-Punkte z. Zt. für rd. 4,00 EUR gehandelt. So schrumpften 6.400 EUR auf rd. 1.200 EUR (300 Punkte zu 4,00 EUR) zzgl. CHF 200,- Nennwert zusammen. Alternativ kann man die Punktegutschriften natürlich "abwohnen". 
Wer also glaubte, den in den Geschäftsberichten regelmäßig veröffentlichten Rücknahmepreis zu erhalten, wurde bitter enttäuscht.

Für Hapimag-Aktionäre bzw. Mitglieder besteht die Möglichkeit, das Ferienrecht drei Jahre nach Vertragsabschluss zu sistieren und später wieder zu aktivieren.
Eine Sisitierung hat zur Folge, dass das Ferienrecht ruht, hierfür keine Wohnpunkte mehr ausgegeben und keine Jahrsbeiträge mehr fällig werden. Das Zugeständnis eines Kündigungsrechts ist unter dieser neuen Vertragsgestaltung also nicht zu verstehen. Dann gilt weiterhin "Lebenslänglich" - und die Erben können sich mit HAPIMAG herumärgern!
Nach einem unbestätigten Bericht fand im Jahre 2008 eine Neu-Isenburger Anwaltskanzlei Schwachstellen in den damaligen Vertragsstatuten, worauf HAPIMAG zum sofortigen Rückkkauf der Aktien aufgefordert wurde. HAPIMAG verglich sich prompt und nahm alle Aktien des Mandanten zurück. Aber: ein Vergleich ist kein rechtskräftiges Urteil (siehe auch am Ende diese Seite).

Was bekomme ich jetzt für meine Punkte?
Grundsätzlich richtet sich der "Preis" (Punkteanzahl) nach Saison und Reiseziel. Gering nachgefragte Anlagen - wie z.B. Winterberg mit jetzt etwa 130 Appartements werden oft punktereduziert angeboten. In Binz, Ascona am Lago Maggiore oder in Paguera auf Mallorca wird dafür "kräftig zugelangt".
Hinzu kommen die oft nicht geringen Nebenkosten sowie die obligatorische Jahresgebühr je Aktie.

Nachfolgend einige Kostenbeispiele für eine 2-Zimmer-Wohnung "komfort". Als Wert für einen Wohnrechtspunkt habe ich durchschnittlich umgerechnet 5,00 EUR (ebay bzw. Punktekiosk) zugrundegelegt. Etwa diesen Betrag würden Sie z.B.
bei einem Punkteverkauf erzielen. Reisedauer: eine Woche, München: vier Tage.
Die Informationen stammen aus den Buchungsinformationen 11/2023-01/2025. 

Anlage	Zeitraum	erforderl. Punkte	Wert d. Punkte	Nebenkosten	Summe
Binz / DE	August 2024	147	735 €	486 €	1.221 €
Ascona / CH	Juni 2024	154	770 €	655 €	1.425 €
Meran / IT	September 2024	154	770 €	481 €	1.251 €
Bad Gastein / AT	Februar 2024 (2. Hä.)	140	700 €	500 €	1.200 €
Marbella / ES	August 2024	140	700 €	430 €	1.130 €
München / DE	Mai 2024 (4 T.)	68	340 €	284 €	624 €
Winterberg / DE	September 2024	56	280 €	372 €	652 €

Hinzu kommen Kosten für Anreise, Verpflegung, ggf. einen Parkplatz (7 EUR/Tag) oder eine Kurtaxe. 
Für deutsche Aktionäre kommt dann aber möglicherweise - bedingt durch die persönlichen steuerlichen Verhältnisse - eine Versteuerung aus Kapitalerträgen hinzu. Die Gutschrift auf dem Punktekonto löst zwar noch keine Steuerpflicht aus; erst die Nutzung der Ferienanlagen kann zu einem Nutzungswert führen, der sich aus der Vergleichsmiete ergibt (s. auch OFD Münster
v. 15.4.2011, Kurzinfo ESt 09/2011).
Wenn ich also bei einem Reiseveranstalter einen Urlaub z.B. für das "17. Bundesland" buche, interessiert sich i.d.R. kein "Schwein" dafür; bei Buchung über HAPIMAG könnte das Finanzamt schon 'mal die Ohren spitzen.

Zum Vergleich: Komfort-Plus-Appartments sind auf dem freien Markt für den vergleichbaren Zeitraum in Binz für
rd. 1.300 EUR/Woche buchbar.

Mittlerweile werden einige Ferienanlagen renoviert und den gewachsenen Ansprüchen angepasst. In Winterberg sind die ersten Wohnungen fertig; auch San Agustin und Paguera öffneten wieder ihre Pforten.

Vermarktung an Dritte.
Um die Fixkosten zu decken, vermarktet HAPIMAG in gewissem Umfang Wohnraum an Nichtmitglieder, sofern freie Kapazitäten vorhanden sind.
In der A-Saison werden Wohnungen 30 Tage und in der B-Saison 60 Tage vor Anreise freigegeben. Für die C- und D-Saison werden keine Fristen genannt. Von den deutschen Ressorts ist insbesondere Winterberg betroffen.

Im abgelaufenen Geschäfsjahr wurden 7,6% der Übernachtungen an Dritte vergeben (Vj.: 9,7%). Dadurch wurden 11,1 Mio EUR erwirtschaftet (Vj.: 12,1 Mio EUR). Ohne diese Einnahmen wäre lt. HAPIMAG eine Erhöhung der Jahresgebühren bzw. der Nebenkosten erforderlich. Ist das jetzt die Abkehr vom früheren Slogan "HAPIMAG- Ihre eigene Ferienwelt"?
Ob diese Verfahrensweise im Sinne der Aktionäre/Mitglieder ist, muss jeder für sich entscheiden. Für mich jedenfalls schwindet
das Gefühl, unter Eigentümern zu sein, zunehmend.

HAPIMAG kennenlernen
Wer HAPIMAG zunächst ausprobieren möchte, kann seit kurzem bis zu dreimal unverbindlich auf dem Buchungsportal einen Urlaub  buchen (www.hapimag.com/ausprobieren). Ob dieser Personenkreis erst zum Zuge kommt, wenn Wohnraum nicht durch Mitglieder belegt ist, geht m.E. aus den "Spielregeln" nicht hervor.

Wer sich mit anderen HAPIMAG-Aktionären austauschen möchte, kann einer insbesondere deutsche Aktionäre ansprechende Interessengemeinschaft beitreten. Zu erwähnen wären z. B. der HFA  (Verein nach österreichischem Recht) oder der relativ junge H-AV (eingetragen beim Amtsgericht Lüneburg).
Schaut man sich die Websites der beiden Vereine genauer an, lässt sich eine gewisse Ähnlichkeit nicht leugnen (z.B. das "HAPIMAG-ABC"). Zufall?
Der HFA plant - wie bereits in der Vergangenheit - Aktionärstreffen in wechselnden Orten.

Muss HAPIMAG seine AGB ändern?
Der in Österreich ansässige "Verein für Konsumenteninformation (VKI)" hatte HAPIMAG wegen unzulässiger Klauseln in den AGB verklagt.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
Für die Richtigkeit des Inhalts der verlinkten Seite kann ich keine Gewähr übernehmen.