"Hapimag"

"More Happy People For a Better World"
... ist die Hapimag-Vision

Als 1963 der Gastronomie-Experte Alexander Nette auf der Basis von 50.000 Schweizer Franken die "Hotel-Appartmenthaus-Immobilien-Anlage AG" - alias HAPIMAG gründete, schien eine Erfolgsstory ohne Ende geboren: Über Aktien zu günstigem Urlaub - nach dem Motto: einmalig eine HAPIMAG-Aktie kaufen und dadurch ein jährlich wiederkehrendes Recht erwerben, alle HAPIMAG Ferienwohnungen ohne weitere Mietzahlung nutzen zu können. Pro Aktie und Jahr gab es 12 Wohnrechtspunkte (nach einer "Punktereform" in 2010 werden 60 Punkte bei entsprechend angepasster Belastung gutgeschrieben), die der Aktionär selbst beliebig abwohnen oder einen Urlaub auch an Freunde oder Bekannte übertragen kann.
Ab Januar 2025 wurde die Gültigkeit der Aktien-Wohnrechtspunkte von fünf auf zehn Jahre verlängert (zzgl. einer Kulanzfrist von sechs Monaten). Dadurch verminderten sich die Verfallpunkte rapide auf 59 (Vj. 1.475.000). Kurzfristig dürfte also nicht mit einer bemerkenswerten Steigerung zu rechnen sein. Möglicherweise ist dieses Entgegenkommen von HAPIMAG eine Reaktion auf die beim Handelsgericht Wien eingereichten Klage.
Der frühere HAPIMAG-Präsident Dr. Schalch bezeichnete die Punktegutschrift auch als "Rendite". Diese Punkte erhält der Aktionär und Darlehensgeber im Gegenzug für die Überlassung von Kapital an HAPIMAG. Sie wären also losgelöst von den Jahresgebühren zu betrachten. 
Wie "teuer" ein Urlaub wird, zeigen die regelmäßig erscheinenden Punktetabellen.

Der Wert einer HAPIMAG-Aktie und die Anzahl der Aktionäre kannten in der Vergangenheit zunächst nur eine Tendenz: steigend (1964: CHF 1.200; 2003: CHF 9.100). Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2025 lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei CHF 2.189 bzw. 2.152 EUR.
Dieser Trend wurde offenbar durch die zunehmende Verbreitung der digitalen Medien gebrochen, denn ständig steigende Nebenkosten (für Energie, Reinigung etc.) und Jahresgebühren sowie Missmanagement sprachen sich herum. Heute sind die aktuellen Verkaufs- und Rücknahmepreise "meilenweit" von ihren Höchsständen entfernt. Die Entwicklung der Mitglieder und Aktionäre der letzten 17 Jahre zeigt die nebenstehende Aufstellung. 

Der Erwerb und Besitz einer Aktie sind mit einem Darlehensvertrag verbunden, wonach der Partner HAPIMAG zur Beschaffung
von Ferienwohnraum und Infrastruktur ein unverzinsliches Darlehen von gegenwärtig CHF 1.100 gewährt (Punkt 2.3 der allg. Bestimmungen). Beide Vertragspartner verzichten gegenseitig ausdrücklich auf das Kündigungsrecht. Auch diese Klausel ist Gegenstand der eingereichten Klage.

Wer mt seinen aus Aktien gutgeschriebenen Punkten nicht auskommt, kann aktuell für jedes aktive Produkt maximal 180 Pkte/p.A. entweder von anderen Aktionären oder auf dem "Marktplatz" hinzukaufen.

Um neue Kunden zu gewinnen, wurden die Produktpalette und die AGB zumindest teilweise neu oder anders gestaltet. 
2021 wurde als digitaler Treffpunkt für potentielle Käufer und Verkäufer der "Marktplatz für Aktien" eingeführt. Auch Punkte können ge- oder verkauft werden.
Am 29. März 2026 lag der Durchschnittspreis/Aktie dort bei 2.000 EUR, hinzu kommen 376 EUR Jahresgebühr.
Während man in Spitzenzeiten für eine Aktie bis zu ca. CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) aufwenden musste, bekommen Sie heute bei der derzeitigen Preisstellung dafür drei Aktien. Allerdings müssen Sie dann auch für drei Aktien Jahresgebühren bezahlen. Wie gerecht kann aber ein System sein? Ein Aktionär, der zu Spitzenzeiten einstieg, bezahlte für drei Aktien ca. CHF 27.300. Würden die Aktien an der Börse gehandelt, wäre die Kursveränderung vielleicht noch nachvollziehbar (vgl. Entwicklung der TUI-Aktie seit 2018).

Jahresbeiträge
Eine der Haupteinnahmequellen sind die Jahresgebühren. Diese sollen für Verwaltung, Reparaturen, Steuern etc. verwendet werden. Die Berechnung erfolgt m. E. auf Grund eines negativen Jahresresultates. Wenn HAPIMAG also nicht genügend Profit erwirtschaftet, müssen die Mitglieder mehr zahlen.
Für 2026 ist die Jahresgebühr auf 363,84 EUR/Aktie festgesetzt (Vj.: 350,67 EUR/Aktie).
Während der in EUR in Rechnung gestellte Beitrag in den Jahren bis 2022 relativ stabil geblieben ist, unterlag der in CHF berechnete Jahresbeitrag erheblichen Schwankungen. Ab 2022 hat sich die Situation umgedreht: die CHF-Beiträge pendelten um CHF 326 und die EUR-Beiträge schnellten von 312 EUR auf aktuell 363 EUR in die Höhe. 
Eine positive Entwicklung hierzu will HAPIMAG dem Aktionär offenbar mit folgender Aussage suggerieren:

Dabei bleibt unberücksichtigt, dass das Herkunftsland von ca. 80 % der Mitglieder/Aktionäre ein Land der EUR-Zone ist (letzte Info aus dem Geschäftsbericht 2014). Die Ursache ist der Kursverfall des EUR gegenüber dem CHF insbesondere in 2025.
Für 217.970 im Umlauf befindliche Aktien (Vj.: 217.452) weist der Geschäftsbericht 2025 Jahresgebühren i.H.v. 68,117 Mio EUR aus (2024: 70,902 Mio EUR).
518 Aktien mehr im Umlauf und das Aufkommen der Jahresbeiträge sinkt um 2,8 Mio EUR? Rechnerisch hätten die Umlaufaktien rd. 76,2 Mio EUR ergeben müssen. Was ist hier los?

Für Aktionäre ab einer gewissen Aktienanzahl gewährt Hapimag seit 2019 auf diesen Jahresbeitrag Rabattierungen. Besitzern mit kleiner Aktienanzahl wird keine Bevorzugung gewährt.  Für getätigte Umsätze im Resort vergibt Hapimag je nach Anzahl der gehaltenen Aktien bis zu 3 Punkte/CHF 250 Umsatz als Treueprämie. Aber Achtung: Umsätze aus Rechnungen, die z.B. direkt im Restaurant bezahlt werden, werden nicht angerechnet. 

Das Geschäftsjahr 2025

Liest man das Vorwort zum Geschäftsbericht 2025 könnte man glauben, HAPIMAG sei - zumindest teilweise - in der Realität angekommen, wenn es dort zu lesen ist:

"Wir möchten die Fakten nicht beschönigen: Das Marktumfeld im vergangenen Jahr war schwierig. Die anhaltende geopolitische Instabilität, der hartnäckige Inflationsdruck und die gesunkene Kaufkraft der europäischen Haushalte schufen eine Realität, die uns alle betraf – internationale Konzerne ebenso wie die Hospitality-Branche im Besonderen. Hapimag war gegen diese Herausforderungen nicht immun."

Mit 435.814  Gästen wird ein Rückgang von 4,1% ggü. dem Vorjahr verzeichnet und die durchschnittliche Belegungsrate sank auf 69% (Vj.: 73,2%).
Abgewohnte Punkte: 15.236.000 ggü. 15.497.000 im Vorjahr (-261.000).

Für das abgelaufene Geschäftsjahr wird ein konsolidiertes Jahresergebnis i.H.v. minus 116 TEUR ausgewiesen (Vj.: 3,388 Mio EUR), obwohl die insgesamte Steigerung aus den Jahresbeiträgen (-2.785 TEUR) und dem Resortumsatz (+3.260 TEUR) immerhin noch 475 TEUR beträgt ⇒ Umsatz gesteigert, Ergebnis im Keller!

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit liegt 2025 bei 2.149 TEUR (Vj.: 4.762 TEUR ⇒ minus ca. 54%).
Laut Geschäftsbericht für 2025 standen den 108.507 Aktionären und Mitgliedern (Vj.: 111.119) 5.214 Wohneinheiten
(Vj.: 5.217) in 56 Ressorts und auf Hausbooten - überwiegend in Europa - zur Verfügung. Zur Erinnerung: Vor zehn Jahren waren es noch 5.748 Wohneinheiten.
Obwohl HAPIMAG in 2025 lt. Geschäftsbericht (S. 4) insgesamt 3.109 Neuaktionäre verzeichnet (Vj.: 3.352 ⇒ minus 7,25%), sank die Zahl der Aktionäre um 1.107 auf 98.347 Aktionäre (S. 58).
Somit haben also mehr Aktioänre HAPIMAG den Rücken zugekehrt als neue hinzugewonnen werden konnten.

Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien stieg von 217.452 im Jahr 2024 auf 217.970 im abgelaufenen Geschäftsjahr
(+ 518).
Ende 2025 befanden sich 20.030 Aktien im HAPIMAG-Bestand (Vj.: 20.548), die einen neuen Besitzer suchten. 
Man hat es also immer noch nicht geschafft, für alle aufgelegten Aktien einen Abnehmer zu finden.

Per 31.12.2025 hielten 38.033 Aktionäre je 1 Aktie (Vj.: 38.721), 32.534 Aktionäre je 2 Aktien (Vj.: 33.109) und 462 Aktionäre konnten mit 10 und mehr Aktien ihren Urlaub planen (Vj: 375).

Die Entwicklung der Mitgliederzahl (einschl. Aktionäre) verheißt nichts Gutes: -minus 2.612  gegenüber dem Vorjahr.
Das heißt, immer weniger Mitglieder müssen den "Laden am Laufen halten". Das geht eigentlich nur über steigende Kosten für die Mitglieder oder eine Verwässerung der ursprünglichen HAPIMAG-Idee.
Die Vermarktung an Dritte spülte 2025 insgesamt 13,4 Mio EUR in die Kasse (Vj.: 11,9 Mio EUR).
Die Anzahl der Gäste sank um -0,3% auf 441.003  (S. 41).
Die Eigenkapitalquote blieb konstant bei ca. 57%. Die Bilanzsumme erhöhte sich von 638.165 TEUR auf 642.245 TEUR.

Die Jahresrechnung der Hapimag AG  sinkt von CHF 6,4 Mio (2024) auf TCHF 788 für das abgelaufene Geschäftsjahr.

Punkteverfall und Ausstieg

Vielen Altaktionären, mittlerweile in die Jahre gekommen, reichte eventuell ganz einfach die Rente nicht mehr aus, um sich wegen der stetig steigenden Jahresgebühren weitere HAPIMAG-Aktien leisten zu können, schon gar nicht, um dann auch noch einen Urlaub in einer der Anlagen zu verbringen.
Aber so leicht, wie es vielen Aktionären von den HAPIMAG-"Repräsentanten" bei Vertragsabschluss  versprochen worden war, kommt man bei HAPIMAG nicht raus, denn das Unternehmen nimmt nur für jeweils zehn neu verkaufte Aktien eine zurück (10%-Regelung).
Da aber bei weitem nicht so viele neue Aktien verkauft wurden um die Rückgabewilligen bedienen zu können, war man auf die "Freiwilligkeit" des Unternehmens angewiesen - und hier lag der Hase im Pfeffer.

Für die nach 2012 verkauften Aktien besteht für HAPIMAG keine Rückkaufverpflichtung mehr.
Die Geschäftsleitung kündigte zwar regelmäßig Lösungsmöglichkeiten an, aber die verliefen meistens ins Nirwana.
Erst nachdem der SWR im Jahre 2014 in zwei Beiträgen das Dilemma öffentlich gemacht hatte, kam man bei HAPIMAG "in die Puschen". So wurde ausstiegswilligen Aktionären z.B. ein Umtausch ihrer Aktien gegen Punktegutschriften - 300 Punkte/Aktie verteilt auf fünf Jahre - sowie Erlass der Jahresbebühr angeboten, lediglich für den Nennwert der Aktien gab es "Cash" (CHF 200,- für A-Aktien). Diesem Produkt hatte HAPIMAG den hochtrabenden Namen "Hapimag Select High Five" verliehen - besser bekannt unter "Change A", welches jetzt ausgelaufen ist.
Für denjenigen, der seine Aktie(n) in 2003 für CHF 9.100 (damals ca. 6.400 EUR) erworben hatte, ein schlechtes Geschäft.  Bei "ebay" werden aktuell keine HAPIMAG-Punkte mehr gehandelt, aber 4,00 EUR/Punkt wären realistisch. So schrumpften 6.400 EUR auf rd. 1.200 EUR (300 Punkte zu 4,00 EUR) zzgl. CHF 200,- Nennwert zusammen. Alternativ kann man die Punktegutschriften natürlich "abwohnen". 
Wer also glaubte, den in den Geschäftsberichten regelmäßig veröffentlichten Rücknahmepreis zu erhalten, wurde bitter enttäuscht.

Für Hapimag-Aktionäre bzw. Mitglieder besteht die Möglichkeit, das Ferienrecht drei Jahre nach Vertragsabschluss zu sistieren und später wieder zu aktivieren.
Eine Sisitierung hat zur Folge, dass das Ferienrecht ruht, hierfür keine Wohnpunkte mehr ausgegeben und keine Jahrsbeiträge mehr fällig werden. Das Zugeständnis eines Kündigungsrechts ist unter dieser neuen Vertragsgestaltung also nicht zu verstehen. Dann gilt weiterhin "Lebenslänglich" - und die Erben können sich mit HAPIMAG herumärgern!
Nach einem unbestätigten Bericht fand im Jahre 2008 eine Neu-Isenburger Anwaltskanzlei Schwachstellen in den damaligen Vertragsstatuten, worauf HAPIMAG zum sofortigen Rückkkauf der Aktien aufgefordert wurde. HAPIMAG verglich sich prompt und nahm alle Aktien des Mandanten zurück. Aber: ein Vergleich ist kein rechtskräftiges Urteil.

Was bekomme ich jetzt für meine Punkte?
Grundsätzlich richtet sich der "Preis" (Punkteanzahl) nach Saison und Reiseziel. Gering nachgefragte Anlagen - wie z.B. Winterberg mit jetzt etwa 130 Appartements werden oft punktereduziert angeboten. In Binz, Ascona am Lago Maggiore oder in Paguera auf Mallorca wird dafür "kräftig zugelangt".
Hinzu kommen die oft nicht geringen Nebenkosten sowie die obligatorische Jahresgebühr je Aktie.

Nachfolgend einige Kostenbeispiele für eine 2-Zimmer-Wohnung "komfort". Als Wert für einen Wohnrechtspunkt habe ich durchschnittlich umgerechnet 5,00 EUR (ebay bzw. Punktekiosk) zugrundegelegt. Etwa diesen Betrag würden Sie z.B.
bei einem Punkteverkauf erzielen. Reisedauer: eine Woche, München: vier Tage.
Die Informationen stammen aus den Buchungsinformationen 08/2024-10/2026.
Aktuell steht bereits die Buchungsinformation Dez. 2025 - Feb. 2027 zur Verfügung.

Anlage	Zeitraum	erforderl. Punkte	Wert d. Punkte	Nebenkosten	Summe
Binz / DE	August 2026	147	735 €	528 €	1.263 €
Ascona / CH	Juni 2026	154	770 €	734 €*)	1.504 €*)
Meran / IT	September 2026	154	770 €	520 €	1.290 €
Bad Gastein / AT	Februar 2026 (2. Hälfte)	140	700 €	605 €	1.305 €
Marbella / ES	August 2026	140	700 €	472 €	1.172 €
München / DE	Mai 2025 (4 Tg.)	68	340 €	308 €	648 €
Winterberg / DE	September 2026	56	280 €	478 €	758 €

*) Umrechungskurs CHF > EUR vom 17.9.2025

Hinzu kommen Kosten für Anreise, Verpflegung, ggf. einen Parkplatz (ca. 7 EUR/Tag) oder eine Kurtaxe.
Zum Vergleich: Komfort-Plus-Appartments sind auf dem freien Markt für den vergleichbaren Zeitraum in Binz für
rd. 1.300 EUR/Woche buchbar - und Sie müssen sich keine Aktien ans Bein binden und regelmäßig Jahresgebühren entrichten.

Für deutsche Aktionäre kommt dann aber möglicherweise - bedingt durch die persönlichen steuerlichen Verhältnisse - eine Versteuerung aus Kapitalerträgen hinzu. Die Gutschrift auf dem Punktekonto löst zwar noch keine Steuerpflicht aus; erst die Nutzung der Ferienanlagen kann zu einem Nutzungswert führen, der sich aus der Vergleichsmiete ergibt (s. auch OFD Münster v. 15.4.2011, Kurzinfo ESt 09/2011; Finanzgericht Münster 11 K 4508/11 E v. 2.7.2013).

Wenn ich also bei einem Reiseveranstalter einen Urlaub z.B. für das "17. Bundesland" buche, interessiert sich i.d.R. kein "Schwein" dafür; bei Buchung über HAPIMAG könnte das Finanzamt schon 'mal die Ohren spitzen.

Mittlerweile werden einige Ferienanlagen renoviert und den gewachsenen Ansprüchen angepasst. 

Vermarktung an Dritte.
Um die Fixkosten zu decken, vermarktet HAPIMAG in gewissem Umfang Wohnraum an Nichtmitglieder, sofern freie Kapazitäten vorhanden sind.
In der A-Saison werden Wohnungen 30 Tage und in der B-Saison 60 Tage vor Anreise freigegeben. Für die C- und D-Saison werden keine Fristen genannt. Von den deutschen Ressorts ist insbesondere Winterberg betroffen.

Im abgelaufenen Geschäfsjahr wurden 8,7% der Übernachtungen an Dritte vergeben (Vj.: 7,6%). Dadurch wurden 13,4 Mio EUR erwirtschaftet (Vj.: 11,9 Mio EUR). Ohne diese Einnahmen wäre lt. HAPIMAG eine Erhöhung der Jahresgebühren bzw. der Nebenkosten erforderlich. Ist das jetzt die Abkehr vom früheren Slogan "HAPIMAG- Ihre eigene Ferienwelt"?

Das Ressort Braunlage z.B. war am 31. März 2026 für die Zeit vom 25. bis 30. Juni (5 Nächte) bei Booking.com kurzfristig für 1.273 EUR oder München für 1.674 EUR (ebenfalls 5 Nächte) buchbar.

Ob diese Verfahrensweise im Sinne der Aktionäre/Mitglieder ist, muss jeder für sich entscheiden. Für mich jedenfalls schwindet
das Gefühl, unter Eigentümern zu sein, zunehmend.

HAPIMAG kennenlernen
Wer HAPIMAG zunächst ausprobieren möchte, kann seit kurzem bis zu dreimal unverbindlich auf dem Buchungsportal einen Urlaub  buchen (www.hapimag.com/ausprobieren). Ob dieser Personenkreis erst zum Zuge kommt, wenn Wohnraum nicht durch Mitglieder belegt ist, geht m.E. aus den "Spielregeln" nicht hervor.

Wer sich mit anderen HAPIMAG-Aktionären austauschen möchte, kann einer insbesondere deutsche Aktionäre ansprechende Interessengemeinschaft beitreten. Zu erwähnen wären z. B. der HFA  (Verein nach österreichischem Recht) oder der relativ junge H-AV (eingetragen beim Amtsgericht Lüneburg).

Muss HAPIMAG seine AGB ändern?
Nachdem der in Österreich ansässige "Verein für Konsumenteninformation (VKI)" HAPIMAG wegen unzulässiger Klauseln in den AGB verklagt hatte, hat jetzt auch das OLG Wien alle angefochtenen Klauseln für unzulässig erklärt.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. (Stand: 14. August 2024).
Parlament Österreich: Mit Datum vom 18. Sept. 2024 liegt eine Anfrage eines Abgeordneten an den Bundesminister für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz bzgl. diesen HAPIMAG-Klauseln vor.
Zwischenzeitlich liegt eine Reaktion des BMSGPK vom 4.11.2024 vor.

Für die Richtigkeit des Inhalts der verlinkten Seite kann ich keine Gewähr übernehmen.

Soweit meine persönliche Interpretation des Geschäftsberichtes für 2025, die bei weitem nicht alle Geschäftsvorfälle erfasst.